Frais de notaire réduits : pourquoi vous payez moins dans l'accession aidée ?

Quand on achète un logement, les « frais de notaire » représentent une part non négligeable du budget. Bonne nouvelle : lors de l'achat d'un logement neuf, ces frais sont nettement réduits par rapport à un achat dans l'ancien. C'est notamment le cas de nombreux logements proposés en accession sociale neuve : biens proposés en VEFA (Vente En l’Etat Futur d’Achèvement), BRS (Bail Réel Solidaire) ou encore PSLA (Prêt Social Location Accession). . De quoi alléger le coût global de votre projet et rendre l'achat plus accessible.

Mais à quoi correspondent réellement ces frais ? Pourquoi sont-ils moins élevés dans le neuf ? Et quels avantages supplémentaires peuvent offrir certains dispositifs d'accession sociale ? Cet article vous explique tout, simplement, pour vous aider à anticiper votre budget en toute sérénité.

Dans cet article, vous découvrirez :

• À quoi correspondent les frais de notaire ?

• Pourquoi sont-ils réduits dans l'accession sociale ?

• Les exemples d'économies possibles

• Conseils pour bien les anticiper

• Ce qu'il faut retenir

À quoi correspondent les frais de notaire ?

1. Les droits et taxes

C'est de loin la part la plus importante, souvent autour de 80 % du montant total des frais. Il s'agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés « droits d'enregistrement ». Ces sommes sont perçues par le notaire pour le compte de l'État, du département et de la commune. Autrement dit, l'essentiel des frais de notaire correspond en réalité à des impôts.

2. Les émoluments du notaire

C'est la rémunération du notaire pour son travail. Elle est encadrée par un tarif réglementé, fixé par l'État. Le notaire ne fixe donc pas librement ses honoraires : ils sont calculés selon un barème officiel, proportionnel au prix du bien.

3. Les débours et frais annexes

Ce sont les sommes avancées par le notaire pour votre compte : documents d'urbanisme, frais de publication, coûts liés à l'inscription hypothécaire, etc.

Combien coûtent-ils habituellement ?

Le montant des frais dépend surtout de la nature du bien :

• Dans l’ancien : les frais représentent en général 7 à 8 % du prix de vente.
• Dans le neuf en VEFA : ils sont réduits, autour de 2 à 3 % du prix de vente.

Cette différence s’explique notamment par la fiscalité appliquée au logement neuf. En VEFA, le logement est assujetti à la TVA, déjà incluse dans le prix de vente. Son taux est généralement de 20 %, mais il peut être réduit à 5,5 % dans le cadre d’un PSLA, d’un BRS sous conditions de ressources, ainsi que pour certains programmes situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine : une zone ANRU correspond à une zone précise dans une ville qui fait l’objet d’un projet de rénovation urbaine).

En parallèle, l’État applique dans le neuf une taxe communale réduite de 0,71 %, contre environ 5,80 % de droits de mutation dans l’ancien. C’est notamment ce qui explique que les frais d’acquisition soient sensiblement moins élevés dans le neuf.

Pourquoi sont-ils réduits dans l'accession sociale ?

L'accession sociale à la propriété regroupe des dispositifs qui permettent à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaires à des conditions avantageuses. Parmi ces avantages figure justement la réduction des frais de notaire. Plusieurs raisons expliquent cette baisse :

Des droits de mutation réduits

Certains dispositifs d'accession aidée bénéficient d'une fiscalité allégée sur les droits de mutation. Résultat : la part la plus lourde des frais d'acquisition diminue fortement, ce qui fait baisser mécaniquement le montant total.

L'achat dans le neuf (VEFA)

Une grande partie des logements en accession sociale sont neufs. Or, comme nous l'avons vu, l'achat d'un bien neuf s'accompagne de frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %). C'est un autre levier d'économie important.

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif particulièrement avantageux. Son principe : vous achetez les droits réels immobiliers portant sur votre logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). En contrepartie de l’usage du foncier, vous versez une redevance à l’OFS.

Ce mécanisme présente plusieurs avantages :

• le prix d’achat est réduit, puisque la valeur du terrain n’est pas comprise dans l’acquisition ;
• dans le neuf, l’acquisition en BRS bénéficie, sous conditions, d’une TVA réduite à 5,5 % ;
• les frais d’acquisition sont calculés sur la valeur des droits réels immobiliers acquis, et non sur la valeur du terrain détenu par l’OFS. Leur montant est donc mécaniquement réduit.

Lors de l’acquisition, la vente des droits réels immobiliers est indissociable du Bail Réel Solidaire conclu avec l’OFS, qui encadre notamment l’occupation du logement et le versement de la redevance.

L’exemple de Savoisienne Habitat : en Savoie, la coopérative développe le BRS avec l’Organisme de Foncier Solidaire ORSOL. Grâce à ce dispositif, les acquéreurs peuvent acheter leur logement entre 30 et 50 % moins cher que sur le marché privé. Le BRS représentait d’ailleurs près de 40 % des réservations de Savoisienne Habitat en 2025.

Le PSLA (location-accession)

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet d'abord de louer son logement, puis de l'acheter progressivement. Ce dispositif ouvre droit à plusieurs avantages : une TVA réduite, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et des frais de notaire réduits.

Les exemples d'économies possibles

Rien ne vaut des chiffres concrets pour mesurer l'intérêt de l'accession aidée. Voici quelques illustrations simples (montants donnés à titre indicatif).

La comparaison ancien / neuf

Pour un logement acheté 200 000 € :

Dans l'ancien (7,5 % de frais) : environ 15 000 € de frais de notaire.

Dans le neuf (2,5 % de frais) : environ 5 000 € de frais de notaire.

L'économie atteint ici près de 10 000 €, simplement en raison de la nature du bien.

L'effet cumulé du BRS

Prenons l'exemple d'un logement dont le prix serait de 250 000 € sur le marché privé.

• En accession libre : les frais de notaire dans l'ancien (7,5 %) représenteraient environ 18 750 €.
• En BRS, ce même logement peut être proposé autour de 150 000 € (soit 40 % de moins). Les frais réduits, appliqués à ce prix plus bas, tombent alors à quelques milliers d'euros seulement.

L'économie porte donc à la fois sur le prix d'achat et sur les frais de notaire. C'est tout l'intérêt de ces dispositifs : ils cumulent plusieurs avantages.

Bon à savoir : Les réalisations en BRS de Savoisienne Habitat en Savoie en 2026 affichent des prix maîtrisés, de l'ordre de 2 700 à 3 300 €/m² (stationnement inclus), là où le marché privé se situe bien au-delà dans les mêmes secteurs. Pour un logement de 60 m², un prix d’achat plus faible entraîne mécaniquement des frais d’acquisition moins élevés, puisque ceux-ci sont calculés à partir du prix du bien.  

 

Conseils pour bien les anticiper

Les frais de notaire font partie intégrante de votre plan de financement. Voici quelques conseils pour les anticiper sereinement.

Intégrez-les dès le début de votre budget

Les frais de notaire sont intégrés au décompte des sommes que vous devez régler le jour de la signature de l’acte authentique. Pensez donc à les inclure dès le départ dans votre budget global afin d’anticiper précisément le montant à prévoir.  Vérifiez si votre prêt peut les financer

Certains montages permettent d'inclure les frais dans le financement. Le prêt à taux zéro (PTZ), dont les conditions ont été élargies en 2025 (éligibilité étendue à tout le territoire et à tous les logements neufs, dont les maisons individuelles), peut vous aider à réduire le coût global de l'opération et à mieux absorber ces frais annexes.

Demandez une estimation précise en amont

N'hésitez pas à demander une simulation détaillée des frais avant de vous engager. Le notaire, comme l'opérateur qui vous accompagne, peut vous fournir une estimation adaptée à votre situation et au dispositif choisi.

Renseignez-vous sur les aides et dispositifs cumulables

L'accession aidée ne se limite pas aux frais de notaire réduits. D'autres leviers existent :

• Le PTZ pour compléter votre prêt bancaire ;
• Le Prêt Accession d'Action Logement, un prêt à taux bonifié pour les salariés et ménages aux revenus intermédiaires ;
• Un accompagnement personnalisé et gratuit pour construire votre plan de financement.

Cumulés, ces dispositifs peuvent faire une réelle différence sur le budget final.

Faites appel à des professionnels pour vous accompagner

Chaque situation est différente. Un bon accompagnement permet d'identifier le dispositif le plus adapté (BRS, PSLA, accession classique) et d'optimiser l'ensemble des coûts, frais de notaire compris.

En Savoie, Savoisienne Habitat accompagne les ménages dans cette démarche, du choix du dispositif jusqu'à la signature. À travers l'accession sociale et un accompagnement de proximité, Savoisienne Habitat aide chacun à trouver une solution adaptée à son budget, pour que devenir propriétaire reste un projet accessible. Un projet d'accession en tête ? Prenez contact avec nous

Ce qu'il faut retenir