Acheter moins cher avec le BRS : mythe ou réalité ?

Acheter un logement moins cher que le prix du marché peut parfois sembler trop beau pour être vrai. Dans un marché immobilier où les prix restent élevés, l’idée d’une accession à la propriété plus accessible suscite naturellement des questions. Le Bail Réel Solidaire (BRS) s’inscrit précisément dans cette logique : proposer une alternative pour devenir propriétaire dans des conditions plus abordables.

Mais derrière cette promesse, que se cache-t-il réellement ? Le BRS permet-il vraiment d’acheter moins cher, ou s’agit-il d’un dispositif plus complexe qu’il n’y paraît ? Pour comprendre, il faut revenir à son fonctionnement et à ce qu’il change concrètement pour l’acquéreur.

Dans cet article, vous découvrirez :

•  Qu’est-ce que le BRS ?

• Pourquoi le prix est-il réduit ?

• Que devient le terrain ?

• Peut-on vraiment se constituer un patrimoine immobilier ?

• Au-delà du prix, quels autres avantages 

• Des exemples concrets

• Alors mythe ou réalité ?

Qu'est ce que le BRS ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession à la propriété qui repose sur un principe simple : rendre l’achat immobilier plus accessible en agissant sur le prix d’acquisition, par la séparation du foncier du bâti. La particularité du BRS tient au fait que les droits fonciers du terrain sur lequel est construit le logement restent la propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS).

Les OFS sont les seuls organismes réglementairement habilités, via un agrément de l’Etat, à décliner le dispositif BRS.

En 2018, Savoisienne Habitat a constitué son propre OFS, ORSOL, en association avec d’autres acteurs locaux du logement social. Premier OFS agréé en région Rhône-Alpes-Auvergne, ORSOL dispose d’une compétence régionale et a pour mission de promouvoir le BRS sur ce territoire.

S’agissant de notre modèle d’OFS, ORSOL est un organisme à but non lucratif , c’est une coopérative d’intérêt collectif : les bénéfices éventuels sont systématiquement réinjectés dans de nouveaux programmes immobiliers et dans l’achat de fonciers.

L’acquéreur, sous condition de ressources, acquiert les droits réels de son logement.  Il s’engage alors à l’occuper au moins 8 mois dans l’année, en résidence principale. Ce fonctionnement permet de proposer des logements neufs dans un cadre maîtrisé, avec des conditions de ressources à respecter et un objectif clair : faciliter l’accès à la propriété dans les secteurs où les prix du marché libre sont trop élevés...

Pourquoi le prix est-il réduit ?

Si le BRS permet d’acheter moins cher, ce n’est pas lié à une qualité moindre du logement, mais à la manière dont le prix est construit. Dans un achat immobilier classique, le prix du bien inclut à la fois le logement et le terrain. Or, le foncier représente en moyenne près d’un tiers du coût total d’un projet immobilier, particulièrement dans les zones où la pression immobilière est forte.

Avec le BRS, le prix d’acquisition supporté par les acquéreurs ne porte que sur le logement. Le coût du foncier est financé par l’OFS, ce qui permet de réduire significativement le prix d’achat, jusqu’à 30 à 40 % en dessous du marché libre.

D’autre part, le dispositif du BRS neuf bénéficie de la TVA à taux réduit à 5.5%. Encore un avantage significatif.

 Ces éléments s’intègrent dans un cadre réglementé concernant les ventes aux acquéreurs :

• Les prix de vente sont encadrés,
• Les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources,
• La destination du logement doit être la résidence principale des acquéreurs.

Vous payez uniquement le prix du bâti au constructeur. En contrepartie du financement par l’OFS, vous versez une redevance mensuelle à ORSOL généralement modérée, qui correspond à une forme de “loyer du foncier”. Cette redevance est encadrée par un bail (appelé « Bail Réel Solidaire », du nom du dispositif) L’objectif est de proposer des conditions adaptées aux capacités financières des ménages. Autrement dit, le logement n’est pas “moins cher parce qu’il vaut moins”, mais parce que son modèle économique est différent.

Que devient le terrain ?

Dans le cadre du BRS, le terrain reste classiquement en copropriété. En revanche, vous êtes propriétaire de votre logement et vous bénéficiez d’un droit réel qui vous permet de l’occuper, de l’utiliser et de le transmettre. Concrètement, cela ne change pas votre usage au quotidien. Si votre logement dispose d’un extérieur (jardin, terrasse…), vous pouvez en profiter dans les mêmes conditions qu’un propriétaire via un achat classique, selon les règles définies dans la copropriété.

Peut-on vraiment se constituer un patrimoine immobilier ? 

Le BRS permet non seulement d’acheter son logement, mais aussi de se constituer un patrimoine, contrairement à la location où les loyers ne permettent pas de créer de capital. Si vous choisissez de revendre ce logement acheté en BRS, le fonctionnement reste le même. Le nouvel acquéreur, soumis aux mêmes conditions d’éligibilité et aux mêmes droits, rachète le logement et bénéficie à son tour du droit d’usage. L’éventuelle plus-value est encadrée, afin d’éviter la spéculation immobilière et de préserver l’accessibilité du dispositif. Le bail, signé avec l’OFS, est lui aussi transmis, ce qui permet de conserver des prix accessibles dans le temps.

 

Au-dela du prix, quels autres avantages ?

Au-delà de la réduction du prix d’achat, le BRS s’accompagne de plusieurs avantages qui renforcent l’accessibilité du projet. L’acquisition d’un logement peut ainsi bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, au lieu du taux classique à 20%, ce qui diminue directement le coût global de l’opération.

Le dispositif est également compatible avec le prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions, permettant de financer une partie du projet sans intérêts et d’alléger les mensualités.  

Selon les communes, il est aussi possible de bénéficier d’un abattement de taxe foncière, parfois de l’ordre de 30 %, voire davantage dans certains cas.

Enfin, le BRS intègre un cadre sécurisé, avec notamment des mécanismes de revente encadrée et, dans certains cas, des garanties associées comme la possibilité de rachat du logement par l’OFS ou un accompagnement au relogement en cas d’imprévu. Ces éléments contribuent à sécuriser le projet dans la durée, tout en maintenant des conditions d’accès cohérentes pour les futurs acquéreurs

Des exemples concrets 

Le BRS prend tout son sens lorsqu’on le regarde à l’échelle d’un projet concret. Il peut permettre d’accéder à un secteur où les prix sont habituellement trop élevés, ou de devenir propriétaire plus tôt que prévu. Dans certains cas, il rend possible un projet qui n’aurait pas pu aboutir aux prix du marché classique. Cela peut aussi se traduire par un logement plus adapté à ses besoins, sans dépasser son budget : une surface plus confortable, une meilleure localisation ou un cadre de vie plus proche de ses attentes. Au-delà du prix, le BRS permet surtout de passer d’un projet “en réflexion” à un projet réellement réalisable.

Alors mythe ou réalité 

Le BRS permet bien d’acheter moins cher. Mais ce “moins cher” ne repose pas sur une baisse de valeur, ni sur une logique promotionnelle. Il s’agit d’un modèle différent, pensé pour rendre la propriété accessible dans un cadre sécurisé et encadré. Pour l’acquéreur, l’enjeu n’est pas seulement de payer moins, mais de pouvoir construire un projet immobilier réaliste, durable et adapté à sa situation.

Comme pour tout projet immobilier, la meilleure manière d’en mesurer l’intérêt reste de l’analyser à l’échelle de sa situation personnelle. Les conseillers de Savoisienne Habitat peuvent vous accompagner dans l’analyse de votre situation et vous aider à comprendre les possibilités de financement adaptées à votre projet.